Le droit Algérien de la promotion immobilière

En Algérie, la législation relative à la promotion immobilière vient de s’enrichir de trois (03) nouveaux textes. Publiés dans le JORA n° du 19 juin 2014 ces textes sont :  

• Décret exécutif n° 14-180 du 5 juin 2014 modifiant et complétant le décret exécutif n° 97-406 du 3 novembre 1997 portant création du fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière
• Décret exécutif n° 14-181 du 5 juin 2014 fixant les conditions et modalités de subrogation du fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière, aux acquéreurs de biens immobiliers couverts par une garantie de promotion immobilière
• Décret exécutif n° 14-182 du 5 juin 2014 fixant les conditions et modalités de paiement, par les promoteurs immobiliers, des cotisations et autres versements obligatoires prévus par le règlement intérieur du fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière

1. Protection des bénéficiaires de la promotion immobilière

Ces textes ont pour but principal de protéger les bénéficiaires d’une promotion immobilière, notamment à travers le renforcement du rôle du Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière.

En effet, le décret exécutif n°14-180 du 5 juin 2014 modifiant et complétant le décret exécutif n°97-406 du 3  novembre 1997 portant création du fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière prévoit que : «Le fonds vise à mettre en place et de gérer les garanties à la souscription desquelles sont tenus les promoteurs immobiliers, notamment celles relatives au remboursement des paiements effectués par les acquéreurs sous forme d'avances à la commande, au titre des contrats de vente sur plan, à l'achèvement des travaux».

Par ailleurs, l’Etat a pour objectif de se subroger aux acquéreurs, en cas de retrait de l'agrément du promoteur immobilier et de poursuivre l'achèvement des constructions, par l'engagement d'un autre promoteur, aux frais et en lieu et place du promoteur déchu, dans la limite des fonds versés, de gérer l'affiliation des promoteurs agréés et inscrits au tableau national des promoteurs immobiliers, d'assurer le suivi et la gestion des comptes abritant les avances versées par les réservataires. Parmi ses missions, aussi, la réalisation des études et la diffusion des informations et publications spécialisées visant à favoriser le développement de la promotion immobilière. 

Outre les compensations financières de l'Etat au titre des sujétions de service public mises à la charge du fonds ainsi que les activités et obligations complémentaires, un cahier des charges est prévu, fixant les modalités de suivi des comptes abritant les avances des réservataires ayant souscrit un contrat de réservation. 

2. Un conseil de déontologie pour les promoteurs 

Les promoteurs agréés doivent s'affilier, à ce titre, au Fonds et s'inscrire obligatoirement au tableau national des promoteurs immobiliers.

Cette affiliation donne au promoteur immobilier la qualité de mutualiste. Dans le cas contraire, le défaut de souscription au règlement intérieur ou de paiement des cotisations et des autres versements obligatoires dus par le promoteur entraîne la suspension de son affiliation et son exclusion de l'assemblée générale du fonds et de ses organes statutaires. Le non règlement des cotisations annuelles après deux mises en demeure expose le promoteur à une suspension provisoire de son agrément qui deviendra définitive après 3 mois.

3. La commission de recours

Le règlement intérieur du fonds définira les conditions et modalités d'affiliation, d'octroi des garanties exigibles des promoteurs et leurs montants, ainsi que de la gestion des comptes abritant les avances des réservataires. En cas de litige, le promoteur pourra s'adresser à une commission de recours composée de cinq membres représentant le ministre de l'Habitat, le président du bureau de l'assemblée générale du fonds, le président du conseil d'administration du fonds, le président du conseil de déontologie, le directeur général du fonds.

Les décisions de la commission de recours sont prises à la majorité simple, note la même source. Outre une assemblée générale, le fonds dispose d'un conseil de déontologie et d'un conseil de discipline. Le conseil de déontologie se prononce sur les éventuels différends et litiges opposant la direction du fonds, les affiliés et ayant trait à la profession, les promoteurs immobiliers et leurs clients ainsi que les promoteurs immobiliers entre eux. 

Textes de référence :

• Loi n° 11-04 du 17 février 2011 fixant les règles régissant l'activité de promotion immobilière
• Décret exécutif n°14-99 du 4 mars 2014 fixant le modèle de règlement de copropriété applicable en matière de promotion immobilière.
• Décret exécutif n° 12-84 du 20 février 2012, modifié, fixant les modalités d'octroi de l'agrément pour l'exercice de la profession de promoteur immobilier ainsi que les modalités de la tenue du tableau national des promoteurs immobiliers
• Décret exécutif n° 12-85 du 20 février 2012 portant cahier des charges-type fixant les engagements et responsabilités professionnels du promoteur immobilier
• Arrêté interministériel n° 05 Du 06 Décembre 2012 relatif à la justification des ressources financières suffisantes pour l’accès à la profession de promoteur immobilier.
• Décret exécutif n° 13-96 du 26 février 2013 modifiant le décret exécutif n° 12-84 du 20 février 2012 fixant les modalités d'octroi de l'agrément pour l'exercice de la profession de promoteur immobilier ainsi que les modalités de la tenue du tableau national des promoteurs immobiliers. 
• Décret exécutif n° 13-386 du 19 novembre 2013 fixant la composition, l'organisation et le fonctionnement du conseil supérieur de la profession de promoteur immobilier 
• Décret exécutif n° 13-431 du 18 décembre 2013 définissant les modèles-types des contrats de réservation et de vente sur plans des biens immobiliers ainsi que les limites du paiement du prix du bien objet du contrat de vente sur plans et le montant et l'échéance de la pénalité de retard ainsi que les modalités de son paiement 
• Arrêté interministériel du 9 janvier 2013 fixant le modèle d'agrément et d'attestation d'inscription du promoteur immobilier 
• Décret exécutif n° 97- 406 du 3 novembre 1997 portant création du fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière 
• Décret exécutif n° 94-58 du 7 mars 1994 relatif au modèle de contrat de vente sur plans applicable en matière de promotion immobilière 
• Décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 relatif à la promotion immobilière